Nahlédněte do hypotéční kuchyně. Kalkulačky mohou šálit

Záleží na tom, zda má žadatel nějaké další, i starší dluhy, třeba na černé listině Solus či v Bankovním a Nebankovním registru klientských informací, a hlavně na tom, jaké si ta, která banka nastavila algoritmy do počítačů. Všeobecné kalkulačky na internetu mohou zájemce proto značně šálit.

Platí totiž pravidlo, že bohatšímu klientovi, s vyšším příjmem, kupujícímu dražší nemovitost, banka dá hypotéku levněji. Komu to vychází jen tak tak, a kupuje něco na předměstí, zaplatí více.

 Psali jsme

Hypotéky v cílové rovince. Na podzim bude zřejmě vše jinak

Tady a teď

To, že měl klient u dané banky už hypotéku dříve, třeba i větší, a může doložit bezproblémovou úvěrovou historii, už takovou roli nehraje. Na nějaké dlouhodobé, opečovávané vztahy „banka-zákazník“ jak z filmů z třicátých let, zapomeňte.

To se možná píše v marketingových učebnicích, ale na současném bankovním tržišti rozhoduje „tady a teď“ a jak to vychází z počítače. Skóring, bonita, možná jste už ty termíny někde slyšeli. Obvykle se hraje o nové klienty, ti stávající bývají „odměněni“ zvýšením sazby hypotéky, a tak mnozí jdou jinam a ze starých klientů jsou noví. Zkrátka tady a teď.

Poradci ze zprostředkovatelských společností potvrzují, že jedna z největších tradičních bank u nás je spíše konzervativní a při počítání „skóre“ klienta jde jen do absolutní jistoty, takže nedá hypotéku ani tomu, kdo ji bez problémů může splácet, ale bonitu mu kazí třeba alimenty. Další komerční banka naopak do poslední chvíle, než se od října zpřísní podmínky pro hypotéky, uplatňuje volnější propočty.

Jiná banka zaměřená hlavně na cizince z východu zase o klienty s průměrnou hypotékou kolem dvou milionů víceméně nemá zájem, protože u těchto hypoték nasazuje dnes vysokou sazbu kolem 2,7 procenta. Žádá-li ale klient už tři pět milionů, dostane sazbu nižší, než je průměr. Logicky: Tak vysoká hypotéka znamená bohatšího klienta a dražší nemovitost, jíž se ručí.

Nemovitosti znehodnotily korunu

Každopádně u hypotéky pro žadatele dvojnásob platí: nepřepínat. Někteří klienti si neuvědomují, že k ceně nemovitosti musí připočítat čtyřprocentní daň z nabytí, obvykle i nějaké náklady navíc spojené třeba se stěhováním, vymalováním, nábytkem. A to pak klidně dvě stě tisíc vyletí jako nic. Normální je hypotéka na 70 procent celkové ceny nemovitosti a třicet procent z vlastních zdrojů. Vše nad to je už opravdu hazard, i když teď je o lidi nouze a kde kdo přijímá nové pracovníky.

Jenže je také otázka, za kolik a jaké jsou celkové výdaje rodin. A ty rostou více, než kolik činí oficiální inflační čísla. Do nich se počítá všechno možné. Člověk nemusí být ekonomický analytik, aby poznal, kolik si za tisícovku odnáší ze supermarketu dnes a kolik toho bylo před pěti lety. Navíc do inflace, neznámo proč, se nepočítají právě nemovitosti.

Jenže ty korunu znehodnotily za poslední dva roky zhruba o 40 procent – o tolik se v průměru zdražily domy a byty v lokalitách, kde stojí za to žít. Jinými slovy: I když je na výplatní pásce větší suma a s hypotékou to vypadá dobře, je to jen číslo a realita nemusí být za dalších pět let pro takový domácí rozpočet vůbec příjemná.

 Psali jsme

„S hypotékou si mnozí koledují,“ říká šéf Partners Petr Borkovec

Kolik přeplatíte za 25 let? To nikdo neví

Mnozí klienti si neuvědomují, že peníze, které si půjčili, jim po uplynutí fixačního období zdraží. Takže když je dnes hypotéka za 2,5 procenta ročního úroku, celkové náklady na ní jsou u 25leté splatnosti kolem 2,7 procenta (RPSN). Pravda, zákon o spotřebitelském úvěru nařídil bankám klientům vše předem pěkně propočítat a naservírovat na stůl: Měsíc po měsíci ukázat, co je úrok a co splátka jistiny.

A tak třeba dnes u hypotéky ve výši dva miliony korun na 25 let banka uvede, že celkově uhradíte bezmála 2,8 milionu korun. Jasné, a není to ani o tolik více za takovou dobu, řekne si spotřebitel. Omyl. Je to jen teorie.

Ve skutečnosti klient přeplatí mnohem více, a nemůže ani vědět o kolik. Neví to nikdo, protože po pěti či třech (nebo deseti) letech bude cena dnes půjčených peněz úplně jiná: možná i dvakrát tak vyšší. A jestliže dnes je splátka u dvou milionů na 25 let kolem deseti tisíc korun, tak za pět let může být klidně patnáct nebo i víc.

Neříkáme, lidi přestaňte si brát hypotéky, to by byl nesmysl. Jen je třeba na ně pohlížet v delším horizontu a vždy mít v kalkulacích nějakou rezervu, zkrátka nejít úplně na dřeň.